Recentemente, a Receita Federal divulgou que a Reforma Tributária pode contribuir para a redução do custo dos aluguéis no Brasil. A afirmação gerou repercussão, mas a realidade é um pouco mais complexa.
Embora a nova sistemática possa de fato reduzir a carga tributária em alguns casos, existem situações em que o impacto pode ser bastante diferente — especialmente para quem possui vários imóveis alugados ou atua com locação por temporada.
Neste artigo, explicamos os principais pontos da nova tributação sobre aluguéis e o que investidores imobiliários precisam observar.
Quem será afetado pela nova tributação?
A Reforma Tributária criou critérios específicos para que a pessoa física passe a recolher os novos tributos sobre consumo (IBS e CBS) em operações de locação de imóveis.
Para que a tributação seja aplicada, dois requisitos precisam ser atendidos simultaneamente:
- possuir mais de três imóveis alugados; e
- receber mais de R$ 240 mil por ano em receitas de aluguel.
Isso significa que muitos proprietários que possuem apenas um ou dois imóveis alugados podem não sofrer impacto direto dessas novas regras.
Benefício para locação residencial tradicional
Para locações residenciais tradicionais, a legislação previu um tratamento tributário favorecido.
Entre os principais pontos estão:
- redução de aproximadamente 70% na carga de IBS e CBS;
- redutor adicional de R$ 600 por imóvel na base de cálculo.
Na prática, esses mecanismos podem resultar em uma tributação efetiva relativamente baixa sobre a receita de aluguel residencial.
Por essa razão, em determinadas situações, a reforma pode realmente resultar em uma carga tributária menor do que aquela inicialmente temida por investidores do setor imobiliário.
O impacto pode ser diferente na locação por temporada
A situação muda quando se trata de locação por curta duração, especialmente por meio de plataformas digitais como Airbnb ou Booking.
Quando o imóvel é alugado por períodos curtos, com alta rotatividade de hóspedes e cobrança por diária, a atividade pode ser caracterizada pelo Fisco como prestação de serviços de hospedagem, e não como simples locação imobiliária.
Nesses casos, o tratamento tributário deixa de ser o mesmo aplicado à locação residencial tradicional.
Redução menor e possível aumento da carga tributária
Para atividades de hospedagem, o redutor previsto na legislação é significativamente menor.
Em vez da redução de cerca de 70% prevista para locação residencial, o benefício passa para aproximadamente 40%, além de não existir o redutor adicional por imóvel.
Como consequência, a tributação total pode aumentar de forma relevante.
Ao considerar a soma do Imposto de Renda da pessoa física com os novos tributos sobre consumo, a carga tributária pode aproximar-se ou até superar 40% da renda em determinados cenários.
A importância do planejamento tributário no mercado imobiliário
A Reforma Tributária traz uma nova realidade para investidores imobiliários.
Estruturas que durante muitos anos foram utilizadas sem grandes preocupações fiscais — como manter vários imóveis alugados diretamente na pessoa física — podem passar a exigir uma análise mais cuidadosa.
O ponto central deixa de ser apenas a rentabilidade do imóvel, passando a envolver também a forma como essa renda está estruturada do ponto de vista tributário.
Em muitos casos, uma reorganização patrimonial ou societária pode trazer maior eficiência fiscal e reduzir riscos futuros.
Conclusão
A nova tributação sobre aluguéis não impactará todos os proprietários da mesma forma. Enquanto alguns contribuintes poderão se beneficiar de uma carga tributária reduzida, outros — especialmente aqueles que atuam com locação por temporada — podem enfrentar um aumento significativo da tributação.
Diante desse cenário, compreender as mudanças trazidas pela Reforma Tributária e avaliar a estrutura atual de exploração dos imóveis torna-se fundamental para investidores e proprietários que desejam preservar a rentabilidade de seu patrimônio.
